九龍倉集團定期财报：九龍倉集團：二○一九年年報

股份代號:0004九龍倉集團有限公司二○一九年年報九龍倉集團有限公司（「九龍倉」，股份代號：0004）始創於一八八六年，是香港第十七間成立的公司。

集團扎根香港，實力雄厚，與香港一起成長。

恒生指數在五十多年前成立時，九龍倉已獲納入首批成份股的三十間公司之中。

多年來，集團仍堅守「創建明天」這理念，並展現卓越的管理及執行力。

集團業務大部分與地產相關，包括遍佈香港和中國內地的投資物業、酒店和發展物業。

其它業務包括經營物流業務的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。

在香港，九龍倉的山頂物業組合重新定義奢華生活的概念，呈獻一系列位於城中最顯赫地段的最稀缺及尊貴豪華住宅，充分體現獨特及尊尚的生活品味。

在九龍區，正待發展的項目有九龍塘住宅項目及九龍東項目。

此外，集團最近新購入一幅可發展樓面面積達一百二十萬平方尺、位於前啟德機場跑道的臨海地塊，令集團在香港發展物業的土地儲備增至三百三十萬平方尺。

經過多年的擴張，集團在內地的投資物業組合已在本集團經營業務的一線城市中確立了市場領導地位，對集團業績的貢獻逐漸增加。

集團一系列新的國際金融中心均位處當地中央商務區或新中央商務區的核心地帶。

憑藉其優越位置、精心規劃及設計、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顧客形成的群聚效應，各國際金融中心項目現已成為當地潮流新地標。

長沙國金中心及成都國際金融中心在規模及重要性上均媲美香港的海港城。

規模較小的重慶國金中心則坐擁重慶市最多一線名店。

在二○一九年年底，集團內地發展物業的土地儲備合共三百五十萬平方米。

集團繼續奉行審慎的土地採購政策，並策略性聚焦於一線或一點五線城市，令優質土地儲備的回報維持在可觀的水平。

九龍倉酒店在亞洲管理的酒店網絡已擴展至十七間，這一系列酒店包括四間極富現代都會時尚觸覺的尼依格羅酒店以及十三間分佈在香港、中國內地和菲律賓的馬哥孛羅酒店；當中四間屬集團全資擁有。

在建中的蘇州尼依格羅酒店預期於二○二一年開業。

集團擁有及營運現代貨箱碼頭，並且是香港空運貨站創辦企業之一，兩者皆是香港在過去數十年來得以維持國際貿易及交通樞紐地位的重要產業。

九龍倉「創建明天」理念也伸延至「社、企共勉」方面。

除了不斷壯大的學校優化旗艦項目「學校起動」計劃外，集團更支持一系列公益項目，以推廣「社、企共勉」概念，並惠及中、港兩地社會不同階層的人士。

集團於二○一九年獲得多個獎項及殊榮，以表揚集團在業務上的表現及熱心公益。

集團持續為恒生可持續發展企業指數的成員，並獲得香港社會服務聯會頒發五年Plus「商界展關懷」標誌及第八屆中國公益節年度責任品牌獎。

1公司簡介4公司資料5股東資料6集團業務架構7主席報告書12財務撮要14業務評議46獎項及殊榮48企業可持續發展52財務評議59企業管治報告77董事會報告96獨立核數師報告102綜合收益表103綜合全面收益表104綜合財務狀況表105綜合權益變動表106綜合現金流量表109財務報表附註152主要會計政策172主要附屬公司、聯營公司及合營公司180主要物業撮要表190十年財務摘要16283842224九龍倉集團有限公司二○一九年年報董事會吳天海先生（主席兼常務董事）周安橋先生（第一副主席兼執行董事）李玉芳女士（副主席兼執行董事）徐耀祥先生（副主席、執行董事兼集團財務總監）陳國邦先生獨立非執行董事陳坤耀教授GBS,CBE,JP方剛先生GBS,JP捷成漢先生BBS羅君美女士MH,JP唐寶麟先生公司秘書許仲瑛先生FCCA,CPA,FCIS,FCS核數師畢馬威會計師事務所（於《財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師）主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓註冊辦事處香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852)21188118傳真：(852)21188018網址：九龍倉集團有限公司二○一九年年報5上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：4於二○一九年十二月三十一日已發行之股數3,049,227,327財務日程表二○一九年第二次中期股息記錄日期及時間二○二○年四月六日下午六時正二○一九年第二次中期股息派發日期二○二○年四月二十三日暫停辦理股份過戶登記手續二○二○年五月五日至（確定股東出席股東週年大會及二○二○年五月八日於會上投票之權利）（首尾兩天包括在內）股東週年大會二○二○年五月八日（於香港九龍廣東道三號上午十一時十五分馬哥孛羅香港酒店地下百年廳）查詢股東查詢：sh@wharfholdings.com投資者查詢：ir@wharfholdings.com傳媒查詢：pr@wharfholdings.com6九龍倉集團有限公司二○一九年年報*集團應佔份額17間酒店5,750間客房九龍倉集團有限公司土地儲備3,300,000平方尺*土地儲備3,500,000平方米*總樓面面積1,700,000平方米*九龍倉集團有限公司二○一九年年報7MikaTajima,ArtD’ameublement(Mataveri)(2019),MikaTajimacourtesyofTARONASU,photobyCharlesBenton8九龍倉集團有限公司二○一九年年報在內在和外在因素雙重夾擊之下，香港和中國內地在二○一九年飽經挑戰，面對前所未有的困境。

二○二○年爆發的疫情觸發新的危機，不僅中國受災，疫情亦在全球各地蔓延。

中美關係在多個範疇均僵持不下，令中國經濟備受考驗。

經濟概況與貿易相關的不利因素和地緣政治的不明朗因素於二○一九年縈繞不散。

在貿易和製造業疲弱下，全球經濟增長停滯不前是自金融危機以來最甚。

在亞洲，受中國增長放緩和中美貿易談判持續所拖累，主要經濟體系的增長大幅倒退。

內地落實管控住房價格的政策，對市場及發展商也構成影響。

當政府以行政手段管控價格，規限發展商以低於買家願意支付的價格水平出售，形成一個受管控的市場而破壞市場平衡。

另一方面，內地的本地消費繼續凝聚動力既深且廣。

中產階層日益壯大，可支配收入繼續上升，品味日趨複雜，已超越傳統一線城市。

大型國際品牌為免落後於競爭對手，紛紛進軍這些過往未獲適當關注的市場。

至於香港，除宏觀經濟因素外，社會動盪進一步拖慢經濟增長。

本地生產總值自二○○九年以來首次下降，失業率上升。

全球各地的貿易保護主義抬頭，加上經濟放緩，導致貨運量大減。

然而，由於供應有限和需求殷切，奢華住宅市場所受的影響相對較輕。

九龍倉集團有限公司二○一九年年報9業務表現經過多年的擴張，內地投資物業組合已在我們經營業務的城市中確立了市場領導地位。

收入增加14%至港幣三十九億二千四百萬元，營業盈利增加23%至港幣二十三億一千一百萬元，基本淨利潤亦增加49%至港幣十五億零九百萬元。

成都國際金融中心和長沙國金中心（二○一九年為其首個全年營運的年度）購物商場的零售銷售額增長強勁，分別是華西和華中地區表現最好的商場之一。

上述購物商場的出租率幾達100%，足證零售商對個別市場的潛力和我們的商場充滿信心。

坐落於成都國際金融中心、重慶國金中心和長沙國金中心的尼依格羅酒店獲獎無數，獲公認為酒店行業的典範。

成都尼依格羅酒店和長沙尼依格羅酒店表現持續領先同儕，被視為市場領導者。

內地發展物業經營達標。

然而，由於政府嚴控售價，已因應手頭項目按市值計價而將合共港幣三十七億九千萬元的未變現撥備入賬。

如按應佔份額計入合營公司及聯營公司，年內收入減少33%至港幣一百四十八億零六百萬元，營業盈利減少38%至港幣四十九億二千七百萬元，基本淨利潤（計入淨撥備）減少94%至港幣二億一千九百萬元。

全年的應佔已簽約銷售額涉及四千五百個單位或六十萬平方米的總樓面面積，合共人民幣一百九十九億元，超逾目標11%。

年杪的未確認淨銷售額增至人民幣二百七十四億元，涉及面積九十萬平方米。

年杪的發展物業土地儲備合共三百五十萬平方米。

在香港，由於奢華豪宅市場的優質物業供應有限，售價獲支持，銷情未受本港整體經濟影響。

年內，位於山頂的MountNicholson售出四幢洋房和三個分層單位。

最新購入位於前啟德機場跑道的臨海地塊權益令九龍東組合如虎添翼。

集團亦會物色其它商機。

港口業務正面對嚴峻挑戰，包括全球貿易環境變動和區內競爭越趨激烈。

現代貨箱碼頭於二○一九年年初加入香港海港聯盟，以為客戶提供更具效率的服務，繼而重建香港作為國際海運貨物樞紐和中國門戶的競爭力。

10九龍倉集團有限公司二○一九年年報財務業績如計入投資物業重估盈餘及其它特殊項目，股東應佔盈利減少49%至港幣三十三億八千六百萬元，主要原因是須就內地發展物業分部可能出現的減值虧損作出撥備。

每股盈利為港幣1.11元。

集團基礎淨盈利減少58%至港幣二十七億一千萬元。

總資產為港幣二千四百二十二億元。

資產賬面淨值為港幣一千四百二十九億元，相當於每股港幣46.86元。

集團財政狀況保持穩健，資產負債比率為13%。

集團已宣派第二次中期股息每股港幣0.075元（二○一八年：每股港幣0.40元），以代替末期股息，全年合共派發股息每股港幣0.325元（二○一八年：每股港幣0.65元）。

「社、企共勉」集團珍惜參與社區的機會，故致力為我們經營業務的社區帶來正面的影響和恆久的價值。

我們積極參與的項目包括：1)「學校起動」計劃，自二○一一年以來，已惠及來自七十六間夥伴學校、超過七萬名學習條件稍遜的香港中學生。

2)「立織行動」義務編織頸巾活動，獲得我們在內地的所有投資物業支持，致力培育年青一代，支援弱勢社群和推廣藝術文化。

3)環境保護，集團旗下多項物業已獲得LEED和全球旅遊業界認可的科學基準評測及認證服務機構EarthCheck的認證。

4)集團於二○一九年年初首次獲批港幣二十億元的綠色貸款，當中部分用於成都國際金融中心的再融資，以供發展商業樓宇之用，目標是於峻工後十二個月內獲得一項或以上的綠色建築認證，包括LEED金級或以上認證、綠建環評BEAM或BEAMPlus金級或以上認證。

集團持續為恒生可持續發展企業指數的成員，旗下業務單位並獲得香港社會服務聯會頒發5年Plus╱10年Plus「商界展關懷」標誌。

此外，現代貨箱碼頭有限公司旗下業務單位更榮獲ISO14001認證，足證集團在降低和遏止對環境造成影響方面的努力得到認同。

九龍倉集團有限公司二○一九年年報11展望展望未來，病毒疫情爆發及其對全球本已非常脆弱的環球經濟之影響，將會是二○二○年上半年的全球焦點所在。

各行各業，尤其身處內地者，在過去兩個月均受重創，即使疫情開始受控，仍需數月方能復元。

過去兩個月本為旺季，但即使公眾場所保持開放，顧客亦避免前往，酒店收入下跌至去年同期的5%以下。

業主提供大幅度的租金紓緩措施及市場推廣援助。

發展物業的興建及銷售陷入停頓。

貨運流量微弱。

二○二○年第一季生意大勢已去，即使市場迅速回復正常，第二季恐難大幅改善。

目前中美關係緊張、全球經濟不穩，全國必須傾力重建經濟。

料二○二○年年底前情況未能回穩。

致謝我謹代表所有股東和董事會仝人，向年內一直鼎力支持集團的所有客戶及業務夥伴，以及一貫專心致志為集團作出貢獻的全體員工，表示衷心謝意。

吳天海主席兼常務董事香港，二○二○年三月十日12九龍倉集團有限公司二○一九年年報二○一九年二○一八年變動港幣百萬元港幣百萬元%業績收入16,87421,055-20%營業盈利7,8698,752-10%基礎淨盈利（附註a）2,7106,511-58%股東應佔盈利3,3866,623-49%全年股息9911,981-50%每股盈利基礎淨盈利港幣0.89元港幣2.14元-58%股東應佔盈利港幣1.11元港幣2.18元-49%每股股息首次中期股息港幣0.250元港幣0.250元0%第二次中期股息港幣0.075元港幣0.400元-81%全年總數港幣0.325元港幣0.650元-50%財務狀況資產總額242,218227,349+7%營業資產總額（附註b）182,293180,987+1%投資物業總額74,81174,7380%負債淨額19,04425,638-26%股東權益142,874135,424+6%總權益146,343138,760+5%已發行之股數（百萬股）3,0493,0470%每股資產淨值港幣46.86元港幣44.45元+5%負債淨額與總權益比率13.0%18.5%-5.5%pt附註：(a)基礎淨盈利不包括投資物業重估盈餘，若干金融工具按市價入賬的差異，及非經常性項目。

(b)營業資產不包括企業資產，當中主要由金融投資、遞延稅項資產、銀行存款及現金所組成。

九龍倉集團有限公司二○一九年年報13基礎淨盈利（港幣百萬元）營業盈利（港幣百萬元）收入（港幣百萬元）2,7107,86916,874股東應佔盈利（港幣百萬元）3,386101112131415161717(c)1819101112131415161717(c)1819每股股東應佔盈利（港幣元）1.11101112131415161717(c)1819101112131415161717(c)1819每股基礎淨盈利（港幣元）0.89101112131415161717(c)1819101112131415161717(c)1819股東權益（港幣百萬元）142,87410111213141516171819每股股息（港幣元）0.32510111213141516171819每股資產淨值（港幣元）46.8610111213141516171819附註（續上頁）：(c)集團於二○一七年十一月分拆九龍倉置業地產投資有限公司（「九龍倉置業」），故將集團財務業績與二○一七年作直接比較的意義不大。

因此，以上二○一七年損益項目已重新編列，將九龍倉置業撇除以作較有意義的比較。

14九龍倉集團有限公司二○一九年年報MikaTajima,ArtD’ameublement(UjongPuloJau)(2019),MikaTajimacourtesyofTARONASU,photobyCharlesBenton九龍倉集團有限公司二○一九年年報151628384222Mountnicholson18九龍倉集團有限公司二○一九年年報由於豪宅的新供應有限，需求因而持續強韌，銷情亦與大眾住宅市場有所不同。

此外，日後的增長動力來自正待發展的九龍塘和九龍東主要項目。

山頂物業組合MountNicholson為集團擁有一半權益的發展項目，所有單位均可飽覽無遮擋的維港景致，呈現最顯赫的尊尚生活。

年內已簽約銷售合共四幢洋房和三個分層單位，售價合計港幣四十二億元，即平均尺價港幣九萬六千元。

種植道11號及山頂道77號重建項目的上蓋工程已完成，分別提供七幢洋房（總樓面面積為四萬六千平方尺）及八幢洋房（總樓面面積為四萬二千平方尺）。

種植道1號正重建為二十幢洋房（總樓面面積為九萬一千平方尺），現正進行上蓋工程。

ChelseaCourt和StrawberryHill的出租情況依然理想。

山頂物業組合應佔總樓面面積平方尺277,000山頂物業組合土地儲備*應佔總樓面面積(扣除已確認出售部份)43,000CHELSEACOURT平方尺MOUNTNICHOLSON平方尺42,000*平方尺91,000種植道1號平方尺13,000STRAWBERRYHILL平方尺46,000種植道11號42,000山頂道77號平方尺九龍倉集團有限公司二○一九年年報19Mountnicholson20九龍倉集團有限公司二○一九年年報九龍塘住宅項目住宅地塊位於獅子山隧道公路與龍翔道交界，與傳統的筆架山豪宅區僅咫尺之遙，盡佔策略性地利。

集團已獲批興建四幢十三層高住宅大廈，現正進行地基工程。

項目定位為尊尚豪宅，可享有九龍半島的醉人景觀。

九龍東物業組合應佔總樓面面積（平方尺）九龍貨倉1,032,000油塘灣合營項目（集團佔15%權益）611,000啟德住宅項目（集團佔30%權益）362,000PeninsulaEast43,000九龍塘九龍塘住宅項目436,000非核心物業有線電視大樓之部分單位566,000九龍塘住宅項目平方尺436,000九龍倉集團有限公司二○一九年年報21九龍東政府的「起動九龍東」計劃充滿願景，目標為香港營造另一個核心商業區。

隨著多幢高級寫字樓和優質零售設施進駐該區，九龍東正迅速冒起，在商務區分散發展的大勢下成為廣受歡迎的據點。

如火如荼的整合工作及更便捷的公共運輸系統加快該區釋放發展潛力。

集團的項目包括九龍貨倉、擁有15%權益的油塘灣臨海合營項目和擁有部分權益的新啟德地塊，將因而受惠。

九龍貨倉位於維港海傍，設有一個貨倉及一個露天理貨場，現時的營運總樓面面積為一百萬平方尺。

集團現正評估不同的重建方案。

油塘灣住宅項目總樓面面積達四百萬平方尺，將提供大……