事件：公司发布2019年报：2019年公司实现营业收入85.82亿元，yoy27.9%，实现毛利15.47亿元，yoy29.2%，实现归母净利润4.77亿元，yoy-1.22%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　点评：业绩增长稳健。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年公司实现营业收入85.82亿元，yoy27.9%。分业务来看，公司物业管理服务收入54.52亿元，同比增长22.2%，占比由66.5%下滑至63.5%；园区增值服务收入为19.13亿元，同比增长46%；咨询增值服务收入12.17亿元，增幅29.6%。2019年公司实现净利润4.72亿元，yoy1.4%，实现归母净利润4.77亿元，yoy为-1.22%，公司2019年少数股东权益为-504.6万元，较2018年(-0.18亿元)降幅较大，因此公司归母净利润增速为负。2019年公司毛利率、净利率分别为18.0%、5.5%，同比分别上升0.2个PCT、下降1.4个PCT。公司ROE18.79%，同比下降3.97个PCT。公司毛利率上升而净利率下降主要由于1）公司2019年销售及营销开支1.51亿元，占营收比重为1.8%，同比增加0.9个PCT。2）公司2019年租赁负债利息支出0.38亿元，占营收比重同比增加0.4个PCT。3）公司在2018年通过出售联营公司获利1.15亿元。费用率方面，公司行政费用率8.99%，较2018年上升0.09个PCT，基本持平；销售费用率1.76%，同比增加0.88个PCT，主要由于公司新零售、物业资管服务的拓展，销售人员及场地租金成本的增加以及教育等业务本年度新收购公司带来的费用增加。
　　物业管理服务：基础物管平稳发展，储备面积达公司新高。2019年公司物业服务实现营收54.52亿元，yoy22.2%，占公司收入比重由2018年的66.5%下滑至63.5%。该业务毛利6.20亿元，yoy22.3%，毛利率为11.4%，与2018年持平。其中住宅业务收入占比70.2%，与2018年基本持平。公司2019年在管面积2.12亿平米，同比增长24.6%，其中住宅面积占比78.8%，较2018年上升0.8个百分点。分区域看，公司杭州在管面积占比15.3%，同比下滑1.3个百分点，同时公司长江三角区在管面积占比38.7%，同比增长1.7个百分点，珠三角区域在管面积8%，同比增加1.5个百分点。公司2019年末储备面积2.33亿平方米，同比增长21.4%，净增0.41亿平方米，达到公司新高，为未来稳定增长提供坚实基础。
　　园区增值服务：积极拓展业务模式，新零售服务体系支撑业绩成长。公司园区增值服务成长迅速，2019年实现收入19.13亿元，yoy46%，公司毛利率27.1%，同比增加1.6个PCT。其中1）园区产品和服务收入5.42亿元，同比增长123.9%，占园区服务收入28.3%。2）居家生活服务收入1.16亿元，同比增长37.7%，占园区服务6.1%。3）物业资产管理服务收入8.60亿元，同比增长19.5%，占园区服务44.9%。公司通过推行绿城租售中心策略，与第三方合作，推进二手房代销的同时关注一手房及尾盘代销，目前初见成效。4）文化教育服务收入1.92亿元，同比增长436.3%，占比10.0%，公司2019年收购澳大利亚教育公司MAG，对文化教育板块起到积极作用。5）园区空间服务收入2.04亿元，同比降低10.9%，主要由于线下广告投放业务受新媒体广告及上游企业市场营销费用缩减影响。年内，公司从各个方面拓展新模式，实施产品服务升级与战略优化，2019年公司提前战略布局新零售体系，提高园区产品供应能力，推出“绿橙生鲜”的业务模式，实现园区产品服务的快速增长，公司“三元”产业模式进一步成熟。随着疫情带动线上需求增加，预计2020年园区产品服务业绩将进一步提升，支撑园区服务增长。
　　咨询服务：充实核心竞争力平稳发展，试水房地产咨询服务显成效。公司2019年咨询服务收入12.17亿元，同比增长29.6%，毛利4.09亿元，同比上升14.4%，毛利率从2018年的38%下滑至33.6%，主要由于管理咨询毛利率下降。其中1）在建物业服务业务收入9.83亿元，同比增加24.8%，占比从2018年的83.8%下滑至80.8%。2）管理咨询服务2.34亿元，同比增加54.1%。公司2019年管理咨询服务项目数大幅上涨，主要由于公司依托物业咨询项目的客户资源，推出房地产咨询服务。2019年公司在建物业服务共597个项目，同比增长36.3%，管理咨询服务599个项目，同比增长47.2%。年内，公司不断充实“绿联盟”核心竞争力，细分服务产品，形成商写服务品牌“绿城云享”，依托物业资源，试水房地产咨询业务并初见成效，业务拓展积极有效。
　　投资建议：公司2019年发展稳健，另一方面从文化教育、园区新零售、线上家居平台等各方面多元化探索新业务模式并初现成效。伴随着在管面积的增长，储备面积带来业绩进一步释放以及新业务拓展的逐步成熟，预计盈利稳定增长。同时业务受益幸福绿城APP推广，通过打通线上线下，创新物管模式助力降本增效。考虑到疫情对于公司部分业务的影响，我们将公司2020、2021年营业收入预测分别由113.14亿元、146.38亿元调整为106.17、133.08亿元，归母净利润由8.08亿元、11.76亿元调整至6.37、8.64亿元，对应EPS为0.23、0.31元/股，参考可比公司2020年一致性预期PE均值，我们给予绿城服务35倍PE，对应2020年目标价位人民币10.84元，对应港币价格11.84HKD，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、运营成本控制可能不及预期