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房地产行业研究报告:中达证券-内地房地产行业周度观察:从SOHO中国发展看商业地产趋势-200330

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2020-03-31 08:38:02
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 申思聪,蔡鸿飞,诸葛莲昕
研报出处: 中达证券 研报页数: 21 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 814 KB 分享者: 东证****吴 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件评论:
  完全自持带来经营的显著变化。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】SOHO中国在2005年由住宅开发转型商写开发,通过对北京旧商写项目的改造和散售实现了快速增长;2012年转型商写自持,经营发生显著变化。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)转型至商写自持后,SOHO与以万科为代表的开发商产生了较大区别。收入结构方面,SOHO的销售贡献占比由2009年的99.1%下降至2019年的0.5%,万科则保持稳定在95%以上。盈利能力方面,SOHO周转速度下降,权益乘数较低,ROE快速下降,2009年SOHO和万科的ROE分别为21.1%和15.4%,2019年则分别为3.8%和22.6%。现金流方面,SOHO在进入完全自持阶段后现金流压力较大,2014年起多次出售物业以平衡现金流。
  海外机构期待资产增值回报,凭借独特优势收购国内优质资产。资金成本方面,海外机构融资成本较低,SOHO 2019年全年融资成本为4.8%,而领展截至2019年第三季度的实际利息成本仅3.2%,海外宽松的融资环境使海外机构资金端压力相对较小。商业模式方面,收购物业的租金收入并非上述机构现金流入的主要来源,REITs等渠道的成熟发展为海外机构提供了独特的资本化路径。运营能力方面,海外机构在资产运营方面经验丰富,2007年,黑石以260亿美元收购希尔顿,修复并改善运营后,于2014年后逐步卖出,最终获利约140亿美元,在资产价值提升方面成果卓著。
  展望未来,国内投资性物业中长期发展前景仍然广阔。中长期来看,资金成本方面,国内融资成本有望合理下行,与海外的融资成本差距或将收窄,投资性物业持有者面临的资金压力将有所缓解。资本化渠道方面,随着REITs相关政策的推进,房地产资产证券化渠道有望拓宽,降低不动产投资风险。资产管理能力方面,国内商业地产运营商的经营经验逐渐丰富,运营能力有望稳步提升,以实现租金收入的增长和资产价值的提升。
  数据要点:
  截至3月27日,本周44个主要城市新房成交面积环比上升16%,2020年累计成交面积同比下降34%。
  截至3月27日,本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.4%;平均去化周期18.4个月,环比下降14%。
  截至3月27日,本周15个主要城市二手房交易建面环比上升4%,2020年累计交易面积同比下降27%。
  投资建议:
  本周,各国央行积极出台救市政策,流动性逐渐有所恢复,全球股市表现回暖。国内方面,本周新增确诊基本均为境外输入病例,疫情已初步得到控制,各房企线下售楼处及工地复工恢复情况良好,叠加本周房企密集公布2019年度业绩,流动性和基本面情况的改善及房企业绩的增长使板块表现得以回升。政策方面,中共中央政治局会议提出引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕,有望进一步缓解房企在资金方面的压力。维持行业“强于大市”评级。
  
  

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